5 razones por las que los inversionistas mexicanos están desarrollando bienes raíces en Texas

Imagine a dos inversionistas de Monterrey. Cada uno compra 20 acres a las afueras de San Antonio en el mismo mes y al mismo precio.

El primer inversionista conserva el terreno y espera a que la ciudad crezca hacia él. Un año después, solicita una visa E-2 y se la niegan. Las propias normas del Departamento de Estado describen su situación casi palabra por palabra como algo que no califica: una "inversión especulativa inactiva mantenida por una posible apreciación de valor, como terrenos no desarrollados".

El segundo inversionista forma primero una empresa constructora en Texas. Invierte su propio dinero en ella y compra el terreno a través de la empresa para construir viviendas. Su solicitud es mucho más sólida, porque ahora está operando un negocio.

La misma tierra. Resultados diferentes.

Ese ejemplo es hipotético. La regla detrás de él es real, y es la parte que la mayoría de los artículos sobre inversionistas mexicanos en Texas omiten.

El capital mexicano ya está aquí con fuerza. Entre abril de 2025 y marzo de 2026, los mexicanos fueron el segundo grupo más grande de compradores extranjeros de vivienda en los EE. UU., con cerca de 9,400 compras por un valor cercano a los 5 mil millones de dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Eso sucedió mientras que la compra por parte de extranjeros en general cayó un 14%. En Texas, los ciudadanos mexicanos representaron el 35% de los compradores internacionales, un aumento respecto al 30% del año anterior.

Esos informes solo cuentan viviendas. Pasan por alto lo que hemos estado viendo en Verdin Law: más inversionistas mexicanos comprando terrenos en Texas para desarrollar y construir. A continuación, presentamos cinco razones por las que esa decisión tiene sentido, y cómo llevarla a cabo de una manera que le permita traer a su familia con usted.

1. Texas sigue necesitando más lugares para vivir y trabajar

Los desarrolladores siguen la demanda. En esta sección, verá qué tan rápido está creciendo Texas y qué tipo de proyecto favorecen los números en este momento.

¿Qué tan rápido está creciendo Texas?

Texas sumó 391,243 residentes entre julio de 2024 y julio de 2025, alcanzando más de 31.7 millones de personas. Eso equivale a cerca de 1,000 nuevos tejanos cada día, y cada uno de ellos necesita un lugar donde vivir y trabajar.

El crecimiento se concentra alrededor de las grandes zonas metropolitanas. Las cinco ciudades de EE. UU. con mayor crecimiento de más de 20,000 habitantes estaban todas en Texas en 2025. La líder, Celina, al norte de Dallas, creció un 24.6% en un solo año. Tenía 16,739 personas en 2020 y 64,427 a mediados de 2025.

¿Qué proyectos tienen más sentido en este momento?

La economista de la Fed de Dallas, Pia Orrenius, prevé que la construcción de viviendas nuevas en Texas será moderada en 2026, mientras que la construcción no residencial debería ser sólida. Si estás eligiendo entre un fraccionamiento y un pequeño proyecto comercial o industrial, eso es importante. Nuestra opinión es que no deberías asumir que las viviendas son el proyecto ideal para empezar solo porque eso es lo que construías en México.

La mano de obra es la verdadera limitante, y no fingiremos lo contrario. Alrededor del 38% de los trabajadores de la construcción en Texas nacieron en el extranjero, y la aplicación de las leyes migratorias ha hecho que sea más difícil encontrar cuadrillas. En el Valle del Río Grande, los constructores dicen que los proyectos que tomaban unos cuatro meses ahora tardan cerca de un año, añadiendo de $10,000 a $20,000 al costo de cada vivienda.

Considera esto en tu cronograma desde el primer día. Como verás en la razón 5, también afecta tu visa.

2. Una economía de $2.9 billones construida sobre el comercio con México

Texas es lo suficientemente grande para absorber nuevos proyectos y está lo bastante cerca de México para que tus negocios a ambos lados de la frontera puedan trabajar en conjunto. Aquí te presentamos el panorama, incluyendo la parte que no es tan favorable.

¿Qué tan fuerte es la economía de Texas?

La economía de Texas alcanzó los 2.9 billones de dólares en 2025 y creció un 2.5% después de la inflación, un ritmo más rápido que el de Estados Unidos en su conjunto. Si se comparara con otros países, Texas sería la octava economía más grande del mundo.

El empleo es otra historia. Según la Reserva Federal de Dallas, el empleo en Texas creció solo un 0.1% en 2025, en parte porque la menor inmigración limitó el número de trabajadores disponibles. La construcción fue uno de los pocos sectores que generó empleos. El pronóstico más reciente de la Fed de Dallas prevé un crecimiento del empleo del 1.7% en 2026.

¿Qué tan conectado está Texas con México?

El comercio entre Estados Unidos y México alcanzó una cifra récord de 872.83 mil millones de dólares en 2025, consolidando a México como el principal socio comercial de Estados Unidos por tercer año consecutivo. El puerto de Laredo por sí solo gestionó 353.94 mil millones de dólares de esa cifra.

Para un inversionista mexicano, ese comercio significa contar con proveedores y clientes que ya operan en ambos países. El trayecto de Monterrey a San Antonio es de unas cinco horas, dependiendo de la fila en el puente. Su familia y sus negocios actuales se mantienen al alcance.

3. Un hogar estable para su dinero y su familia

Para muchas familias, una inversión en Texas es también un plan B. Esta sección explica por qué el capital se está moviendo hacia el norte y por qué Texas sigue abierto a los compradores mexicanos.

¿Por qué el capital mexicano se está moviendo a Texas?

Cuando el director de Misión Obispado, un desarrollador de Monterrey que también ha construido en San Antonio, explicó lo que su empresa busca en un nuevo mercado: la seguridad es lo primero. "Aquí en Monterrey perdimos la seguridad hace como 15 años y la extrañamos bastante", comentó a El Financiero.

Se refería a Mérida, no a Texas. Pero su lista de prioridades, que también incluía certeza jurídica y estabilidad política, es un buen resumen de lo que gran parte del capital mexicano busca en este momento.

La familia también suele ser parte de la decisión. Funds Society señala que las familias mexicanas utilizan las propiedades en EE. UU. como segunda residencia, inversión, vivienda para sus hijos que estudian allá o como un primer paso hacia una presencia permanente. En sus palabras: "Comprar una casa también puede significar comprar movilidad".

¿Sigue Texas abierto a los compradores mexicanos?

Sí. Desde septiembre de 2025, una ley de Texas conocida como SB 17 ha impedido que personas y empresas de China, Irán, Corea del Norte y Rusia compren la mayoría de los bienes raíces en el estado. México no está en esa lista. Sin embargo, el gobernador puede añadir países, así que confirme la lista antes de cerrar cualquier trato. Para los ciudadanos mexicanos hoy en día, usted o su empresa en Texas pueden ser titulares directos.

4. La visa E-2 recompensa a los inversionistas que construyen

Aquí es donde su inversión en Texas y su plan migratorio se encuentran. A continuación, se detalla qué califica y quién puede acompañarlo.

¿Qué tipo de negocio inmobiliario califica para una visa E-2?

México ha sido un país con tratado E-2 desde 1994. Los ciudadanos mexicanos pueden recibir una visa E-2 válida por hasta 48 meses, con una tarifa de reciprocidad. La visa le permite vivir en los EE. UU. para desarrollar y dirigir un negocio en el que haya invertido.

La prueba clave es que el negocio debe ser real y activo, produciendo un servicio o un producto. También necesita poseer al menos el 50% de la empresa o tener el control de la misma. Una empresa de desarrollo o construcción que compra terrenos y edifica sobre ellos para su venta o arrendamiento es ese tipo de negocio.

Así es como suele funcionar.

Pueden calificar:

• Una empresa de Texas que compra terrenos para construir y vender viviendas o espacios comerciales
• Una empresa de construcción general con cuadrillas, equipo y contratos firmados

No califican:

• Comprar terrenos y conservarlos hasta que suban de precio
• Ser propietario de viviendas en renta que alguien más administra, sin una actividad comercial activa alrededor de ellas
• Dinero guardado en una cuenta bancaria mientras busca el terreno adecuado

Esto último suele sorprender a la gente. Las reglas establecen que debe estar cerca de iniciar operaciones y no todavía buscando ubicaciones y propiedades adecuadas. Buscar terrenos aún cuenta como planificación.

¿Quién puede acompañarlo con una visa E-2?

El aspecto familiar es lo que hace que esto valga la pena para muchos inversionistas. Su cónyuge e hijos solteros menores de 21 años pueden recibir estatus E-2 con usted. Su cónyuge puede trabajar en los EE. UU. y sus hijos pueden estudiar aquí.

5. Los números del desarrollo juegan a su favor bajo las reglas de la E-2

Los proyectos de desarrollo son costosos y tardan mucho tiempo en generar ganancias. Bajo las reglas de la E-2, ambos factores pueden ayudarle, siempre y cuando estructure el dinero correctamente.

¿Cuánto necesita invertir?

No existe un monto mínimo de inversión para la E-2. En su lugar, los funcionarios comparan lo que usted invirtió con el costo del negocio. Cuanto más barato sea el negocio, mayor será el porcentaje que debe aportar. Cuanto más costoso sea el negocio, menor podrá ser el porcentaje. Una empresa desarrolladora con gran carga de capital se encuentra en el extremo favorable de esa escala.

La tierra también cuenta de manera distinta una vez que pertenece a un negocio en operación. El Departamento de Estado incluye los avalúos de terrenos y edificios entre las formas de demostrar el costo de un nuevo negocio. Los mismos 20 acres que hundieron a nuestro primer inversionista pueden ser parte del negocio calificado del segundo inversionista.

¿Cuánto tiempo tiene para demostrar que hay ganancias?

Un negocio no puede ser marginal, lo que significa que no puede limitarse a mantenerlo a usted y a su familia. Sin embargo, los funcionarios evalúan su capacidad para generar una contribución económica real en un plazo de unos cinco años. Eso encaja con la forma en que funciona el desarrollo, donde los ingresos llegan después de la construcción y los cierres de ventas.

Aquí está la advertencia. Un plan de negocios que asuma una construcción de cuatro meses en el mercado laboral actual es un plan que un funcionario podría no creer. Utilice cronogramas realistas.

¿Cuenta un préstamo de construcción para su inversión E-2?

Esta es la joya oculta, y es donde los tratos y los planes de visa se desmoronan silenciosamente.

Según las normas del Departamento de Estado, los préstamos garantizados por los propios activos del negocio no cuentan para su inversión, incluso si usted también compromete algunos activos personales. En ese caso, su dinero no está en riesgo. Solo puede contar la deuda garantizada por sus activos personales, como una segunda hipoteca sobre su casa o un préstamo personal sin garantía.

Por lo tanto, si usted compra un terreno por $1 millón y un banco le presta $700,000 sobre él, la parte que cuenta para su inversión E-2 son sus $300,000.

Los desarrolladores de México deben cuidar un hábito más. Muchos proyectos en su país se financian mediante preventas, vendiendo unidades antes de que se construyan. Los depósitos de los compradores son dinero de los compradores, no suyo, por lo que es poco probable que cuenten para su inversión. Planifique su propio capital como si las preventas no existieran.

Preguntas frecuentes

¿Puede un ciudadano mexicano obtener una visa E-2 comprando tierras en Texas?

No solo por comprar tierras. Las normas del Departamento de Estado establecen que los terrenos mantenidos para plusvalía no califican. La tierra puede ser parte de una inversión calificada cuando una empresa de desarrollo o construcción en operación la compra para un proyecto activo, y el inversionista dirige esa empresa.

¿Pueden los mexicanos comprar propiedades en Texas bajo la nueva ley de propiedad extranjera?

Sí. La ley SB 17 de Texas restringe a los compradores vinculados a China, Irán, Corea del Norte y Rusia. México no está en la lista. El gobernador puede añadir países, así que verifique la lista actual antes de cerrar el trato.

¿Pueden mi cónyuge e hijos acompañarme con una E-2?

Sí. Su cónyuge e hijos solteros menores de 21 años pueden recibir el estatus E-2. Su cónyuge puede trabajar en los EE. UU. y sus hijos pueden asistir a la escuela.

¿Por cuánto tiempo es válida una visa E-2 para ciudadanos mexicanos?

La visa puede emitirse por hasta 48 meses. Cada entrada generalmente permite una estancia de hasta dos años, y puede renovarla siempre que el negocio siga cumpliendo con los requisitos.

¿La visa E-2 conduce a una tarjeta de residencia (green card)?

No directamente. La E-2 es una visa temporal y usted debe tener la intención de salir cuando su estatus termine. Puede renovarse muchas veces, pero obtener una tarjeta de residencia requiere un proceso independiente.

Próximos pasos

Si Texas está en sus planes, el orden en que hace las cosas es tan importante como lo que compra. Comience por aquí:

1. Decida qué va a construir antes de comprar el terreno. Una subdivisión y un pequeño proyecto comercial requieren planes de negocios muy diferentes.
2. Mantenga su capital personal separado del financiamiento del proyecto. Sepa exactamente cuánto de su propio dinero está en riesgo, porque esa es la cifra que cuenta.
3. Planifique la visa y el negocio en conjunto, antes de cerrar la compra. Constituir la empresa y comprometer los fondos en el orden correcto es mucho más sencillo que intentar arreglarlo después.
4. Espere una entrevista en persona. Desde septiembre de 2025, la mayoría de los solicitantes de visa deben presentar su solicitud en su país de nacionalidad o residencia y asistir a una entrevista en persona. Para la mayoría de nuestros lectores, esto significa acudir a un consulado de EE. UU. en México.

Hable con Verdin Law

¿Está planeando un proyecto en Texas? En Verdin Law, ayudamos a inversionistas mexicanos a planificar el negocio y la visa de manera integral, para que el terreno que adquiera sea beneficioso tanto para su familia como para su portafolio.

Programe una consulta para hablar sobre su proyecto.

Puntos clave

• Texas sumó 391,243 residentes en un año y el comercio entre Estados Unidos y México alcanzó un récord de 872.83 mil millones de dólares en 2025.
• Los ciudadanos mexicanos representaron el 35% de los compradores internacionales en Texas, incluso cuando la compra por parte de extranjeros disminuyó a nivel nacional.
• Una empresa de desarrollo o construcción activa puede calificar para una visa E-2, junto con su cónyuge e hijos. Los terrenos mantenidos para plusvalía no califican.
• Solo cuenta para la inversión el dinero que usted tiene personalmente en riesgo. Los préstamos garantizados por el proyecto no cuentan.